Bolån – jämför bankernas snitträntor

Ett bolån är ett lån där banken tar bostaden som säkerhet genom pantbrev (villa) eller pantsättning av bostadsrätten. Säkerheten gör att banken tar en lägre risk, och det är därför räntan på ett bolån ligger långt under räntan på ett lån utan säkerhet. Du betalar ränta löpande och amorterar enligt reglerna nedan.

Bolånet består ofta av flera delar med olika villkor. Den största delen brukar kallas bottenlån och kan ha rörlig eller bunden ränta. Om du behöver låna över bankens gräns för bottenlån kan resten läggas som ett topplån med högre ränta, men efter bolånetaket 2010 är det mindre vanligt. Alla lånedelar måste ligga inom bolånetaket, som från den 1 april 2026 är 90 procent av bostadens värde. Vad pantbrevet är och vad det kostar förklarar vi i vad är pantbrev.

Ett bolån regleras av konsumentkreditlagen, precis som privatlån, men med särskilda regler för bostadskrediter: du har till exempel rätt till sju dagars betänketid på ett bindande erbjudande, men ingen ångerrätt när avtalet är skrivet. Är det första gången du köper hittar du hela processen i så funkar det att köpa bostad.

Hur mycket får jag låna till bostad?

Hur mycket du får låna avgörs av två gränser: bolånetaket, som är högst 90 procent av bostadens värde vid köp, och bankens egen kalkyl över vad du klarar att betala. Kalkylen väger din inkomst mot boendekostnad, ränta med marginal, amortering och övriga lån. Den lägsta av de två gränserna är vad du får låna.

Bankens kalkyl kallas ofta KALP (kvar att leva på). Banken räknar på en betydligt högre ränta än dagens för att vara säker på att du klarar en räntehöjning, lägger till amortering och driftskostnader, drar av skatt och normala levnadskostnader, och ser vad som blir kvar. Har du andra lån, till exempel privatlån eller billån, minskar de utrymmet direkt. Det är en av anledningarna till att många löser eller samlar sina blancolån innan en bostadsaffär. Vill du göra samma kalkyl som banken kan du göra en boendekalkyl och räkna på bostadens driftkostnad.

Ett grovt riktmärke som många banker använder är att det totala lånet inte bör överstiga fyra och en halv till fem gånger hushållets bruttoårsinkomst, även om skuldkvoten inte längre styr amorteringskravet. Läs mer om hur skuldkvot fungerar och vad som är rimligt att ha i bolån.

Vad är kontantinsats och hur mycket behöver jag?

Kontantinsatsen är den del av köpesumman som bolånet inte får täcka. Från den 1 april 2026 är bolånetaket 90 procent, vilket betyder att kontantinsatsen är minst 10 procent av bostadens pris vid köp. Köper du en bostad för 3 miljoner kronor behöver du alltså minst 300 000 kr i egna pengar.

Kontantinsatsen kan komma från olika källor, till exempel eget sparande, vinst från en tidigare bostad, en gåva eller ett förskott på arv, men den ska normalt inte vara lånade pengar. Det är möjligt att låna till hela eller delar av kontantinsatsen med ett lån utan säkerhet, men tänk igenom det noga: räntan är högre än på bolånet, lånet räknas in i bankens kalkyl och minskar hur mycket bolån du får, och du är personligt betalningsansvarig för det oavsett vad som händer med bostadens värde. En kreditprövning görs alltid. Behöver du ändå räkna på det kan du se hur ett privatlån påverkar din månadskostnad, och kontrollera att långivarens villkor tillåter ändamålet.

Regeln om 90 procent gäller vid köp. Vill du senare utöka ett befintligt bolån får det totala lånet högst uppgå till 80 procent av bostadens värde, och bostaden får bara omvärderas för utökning en gång per fem år. Köper du tomt för att bygga gäller delvis andra regler, se låna till tomt.

Vad är amorteringskravet 2026?

Amorteringskravet anger hur mycket du minst måste betala av på bolånet varje år. Från den 1 april 2026 gäller två nivåer: lånar du mer än 70 procent av bostadens värde amorterar du minst 2 procent av lånet per år, lånar du mellan 50 och 70 procent amorterar du minst 1 procent. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav.

Det skärpta amorteringskravet från 2018, som innebar ytterligare 1 procent för hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är borttaget sedan den 1 april 2026. Har du ett bolån som tecknades med det kravet kan du be din bank att räkna om amorteringen.

Räkneexempel: ett bolån på 2 700 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr har en belåningsgrad på 90 procent. Amorteringen blir då minst 2 procent, alltså 54 000 kr per år eller 4 500 kr i månaden, utöver räntan. När lånet är nere under 70 procent av värdet, det vill säga under 2 100 000 kr, sjunker kravet till 1 procent.

Många banker beviljar amorteringsfrihet vid tillfälliga svårigheter, till exempel arbetslöshet eller sjukdom. Det är ett undantag du ansöker om, inte en rättighet. Har du utrymme att betala av mer än kravet är frågan om det är bättre att amortera eller spara.

Hur sätts räntan på ett bolån?

Bolåneräntan utgår från bankens listränta men sätts individuellt. Hur stor rabatt du får beror på belåningsgrad, inkomst, hur stort lånet är, om du samlar övriga bankaffärer hos banken och om du förhandlar. Jämför därför alltid genomsnittsränta, inte listränta, när du ställer banker mot varandra.

Enligt Finansinspektionen har boräntorna planat ut under 2026 samtidigt som skillnaderna mellan vad olika kunder betalar för likvärdiga lån är stora. Skillnaden mellan listränta och den ränta kunder faktiskt fått kan vara flera tiondelar av en procentenhet. På ett lån på 3 miljoner kronor motsvarar varje tiondel 3 000 kr per år före ränteavdrag.

Sedan 2015 måste bankerna varje månad redovisa sin genomsnittliga bolåneränta för olika bindningstider. Det är de siffrorna du ser i tabellen ovan, och de är ett bättre förhandlingsunderlag än listräntan. Bakom bankernas räntor ligger Riksbankens styrränta, och hur den slår mot din månadskostnad förklarar vi i så påverkar styrräntan ditt bolån.

Så här kan du påverka räntan:

• Sänk belåningsgraden. Räntan blir ofta lägre vid 70, 60 och 50 procent belåningsgrad. En extra amortering kan flytta dig över en gräns.

• Be om ett skriftligt erbjudande från minst två banker och visa det för din nuvarande bank. Räntan är förhandlingsbar, och banken vill behålla dig. Vår guide förhandla räntan på bolånet går igenom vad du ska säga.

• Omförhandla när bindningstiden går ut, inte bara när du köper. Ett rörligt lån kan omförhandlas var tredje månad.

• Fråga om grönt bolån. Flera banker ger rabatt på bostäder med energiklass A eller B. Läs mer i vår guide om grönt bolån.

Ska jag välja rörlig eller bunden ränta?

Rörlig ränta (tremånadersränta) följer marknadsräntan och har historiskt varit billigast över tid, men månadskostnaden kan stiga snabbt. Bunden ränta ger en fast kostnad i ett till tio år, oftast till ett något högre pris, och du kan behöva betala ränteskillnadsersättning om du vill lösa lånet i förtid. Valet handlar om hur mycket osäkerhet din ekonomi tål, inte om att gissa ränteutvecklingen.

Många väljer att dela upp lånet: en del rörlig och en del bunden på olika löptider. Då slår varken en räntehöjning eller ett lägre ränteläge fullt ut, och du får en bindningstid som löper ut med jämna mellanrum och ger tillfälle att omförhandla. För- och nackdelarna går vi igenom i dela upp bolånet eller inte.

Tänk på det här innan du binder:

• Ränteskillnadsersättning. Löser du ett bundet lån i förtid, till exempel vid flytt eller byte av bank, kan banken ta betalt för den ränta den går miste om. Fråga banken hur ersättningen beräknas innan du binder.

• Flytt av lån. Ett rörligt lån kan flyttas till en annan bank utan ränteskillnadsersättning. Ett bundet lån kan i regel flyttas först när bindningstiden löper ut, om du inte accepterar kostnaden.

• Buffert. Med rörlig ränta bör du klara en månadskostnad som räknas på flera procentenheter högre ränta än dagens.

Hur fungerar ränteavdraget för bolån?

Ränteavdraget innebär att du får tillbaka 30 procent av dina räntekostnader på skatten upp till 100 000 kr per år och person, och 21 procent på räntekostnader över det. Avdraget görs automatiskt i deklarationen eftersom banken rapporterar räntan till Skatteverket. Sedan inkomståret 2026 gäller ränteavdraget bara lån med säkerhet, som bolån.

Det betyder i praktiken att ett bolån med 3 procents ränta kostar dig omkring 2,1 procent efter avdrag, så länge räntekostnaden ligger under 100 000 kr per år. Räntor på privatlån, billån utan säkerhet och kreditkort ger sedan 2026 inget avdrag alls, vilket gör skillnaden i verklig kostnad mellan bolån och blancolån större än tidigare. Vill du få avdraget redan i lönen varje månad i stället för i deklarationen kan du ansöka om jämkning, se vad betyder jämkning.

Vad är ett lånelöfte och hur får jag det?

Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna, baserat på din inkomst, dina skulder och bankens kalkyl. Det är inte ett bindande låneavtal, men det är i praktiken nödvändigt för att kunna lägga bud på en bostad. Lånelöftet gäller vanligtvis tre till sex månader och förutsätter att banken godkänner den bostad du sedan hittar. Mer om vad som krävs läser du på vår sida om lånelöfte.

Du ansöker om lånelöfte direkt hos banken, ofta digitalt på några minuter. Banken tar en kreditupplysning och kan begära lönespecifikation eller arbetsgivarintyg. Har du betalningsanmärkningar eller många små lån blir det svårare; då är det ofta klokt att lösa eller samla lån först och vänta ut anmärkningen innan du söker lånelöfte.

Ansök gärna om lånelöfte hos mer än en bank. Ett lånelöfte är gratis och förpliktar dig inte, och det ger dig två skriftliga bud på ränta redan innan du hittat bostaden.

Vad ska jag tänka på innan jag skriver på ett bolån?

Innan du skriver på ska du ha fått ett bindande erbjudande med all information om lånet på ett standardiserat blad (ESIS), och du har rätt till sju dagars betänketid från det att du fått erbjudandet. Använd tiden till att kontrollera ränta, bindningstid, amortering, avgifter och villkoren för att lösa eller flytta lånet.

Kontrollera särskilt:

• Effektiv ränta, som inkluderar uppläggningsavgift och eventuella aviavgifter, inte bara den nominella räntan.

• Amorteringsplanen och vad som händer med amorteringen om bostaden omvärderas.

• Bindningstider på varje lånedel och när de löper ut.

• Kostnaden för att lösa lånet i förtid på bundna delar.

• Krav på att flytta övriga bankaffärer, till exempel lönekonto eller försäkringar, som villkor för rabatten.

Vid själva tillträdet görs en likvidavräkning där köpeskilling, lån och kontantinsats stäms av, så se till att lånet är klart i tid.

Om du renoverar efter köpet är det ofta billigare att utöka bolånet än att ta ett lån utan säkerhet, så länge du håller dig under 80 procent av bostadens värde. Är det inte möjligt kan du läsa om alternativen i vår guide om att låna till renovering.

• Förmedlar Zmarta bolån?
• Varifrån kommer räntorna i tabellen?
• Hur mycket kontantinsats behöver jag 2026?
• Hur mycket måste jag amortera på bolånet?
• Har jag ångerrätt på ett bolån?
• Får jag ränteavdrag på bolånet?
• Kan jag få bolån med betalningsanmärkning?
• Vilka banker jämför Zmarta?
• Kan jag ansöka om utökat bolån trots betalningsanmärkning?
• Vad är skillnaden mellan listränta och genomsnittsränta?