Flytta från hyresrätt till bostadsrätt – vad du behöver tänka på
De flesta hyresgäster har troligen funderat på att gå från att hyra till att köpa sin bostad. Det finns för- och nackdelar med båda och att förstå skillnaderna är ett första steg på vägen mot att byta boendeform. Oavsett om du är redo att köpa nu, funderar på framtiden eller bara vill veta mer, så guidar vi dig genom skillnaderna och vad du behöver ha koll på innan du tar steget och flyttar från hyresrätt till bostadsrätt.
Skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt
Att bo i hyresrätt eller bostadsrätt innebär två olika sätt att bo, med olika rättigheter, ansvar och friheter. För den som överväger att gå från hyresrätt till bostadsrätt är det viktigt att förstå både skillnaderna och vilka de praktiska konsekvenserna är.
Ägande vs. nyttjanderätt
Som boende i en hyresrätt hyr du din bostad av en fastighetsägare och har nyttjanderätt. Det betyder att du bor där, men du äger inte bostaden. I en bostadsrätt köper du rätten att bo i lägenheten och blir delägare i bostadsrättsföreningen. Det ger mer kontroll, men kräver också ett större ansvar.
Ansvar för underhåll
Hyresgäster ansvarar främst för enklare underhåll, som att byta lampor och hålla rent. Större reparationer sköts av hyresvärden. Som bostadsrättsinnehavare har du ansvar för allt inne i lägenheten, som kök, badrum, golv och väggar, medan föreningen ansvarar för fastighetens utsida och gemensamma utrymmen.
Flexibilitet att flytta
Hyresrätter erbjuder stor flexibilitet. Du kan säga upp kontraktet med kort varsel och slipper fundera över marknadsläget och försäljning. En bostadsrätt innebär mer långsiktighet, både praktiskt och ekonomiskt, eftersom du måste sälja bostaden om du vill flytta, och det kan påverkas av bostadsmarknaden.
Besittningsskydd – vad är det?
Som hyresgäst har du ett starkt besittningsskydd, vilket betyder att du har rätt att bo kvar så länge du följer reglerna. Det skyddar mot att fastighetsägaren säger upp ditt kontrakt när den känner för det. I en bostadsrätt finns inte samma skydd, men du kan heller inte bli uppsagd från lägenheten så länge du uppfyller föreningens krav och betalar avgiften.
För många hyresgäster känns steget till bostadsrätt avlägset. Priserna är höga och det är vanligt att känna sig osäker: "Tänk om jag låser in mig i en dålig förening eller köper något jag inte trivs i?" Det är förståeligt. Att investera i en bostad kräver inte bara pengar utan också förberedelser och kanske lite risktagande. Därför är det extra viktigt att ta små steg, som att gå på visningar, prata med banken, och läsa på om föreningars ekonomi, även om du inte är redo att köpa just nu.
För- och nackdelar med att köpa bostadsrätt
Vissa väljer att byta tillbaka från bostadsrätt till hyresrätt för att slippa ansvaret med bostadsrätten. Tänk alltså på att bostadsrätt inte är rätt för alla; våga fråga dig själv om du är redo för att ta ett större och mer långsiktigt eget ansvar för ditt boende.
Fördelar med att köpa bostadsrätt:
Om marknaden utvecklas positivt kan bostadsrätten öka i värde över tid, vilket gör den till en potentiell investering.
Mer frihet att förändra bostaden. Du har rätt att renovera och anpassa bostaden efter eget tycke, inom ramen för föreningens regler.
Känsla av trygghet och ett mer ”eget” hem. Till skillnad från att hyra har du mer kontroll över ditt boende och det finns ofta en större känslomässig koppling till en ägd bostad.
Nackdelar med att köpa bostadsrätt:
Du är ansvarig för bolånet, månadsavgift till föreningen och andra löpande kostnader. Det kan vara krävande om räntorna stiger eller din ekonomi förändras.
Mindre flexibilitet. Att sälja en bostadsrätt tar tid och kan vara svårt på en svag marknad. Det är inte lika enkelt att "bara flytta" som med en hyresrätt.
Risk kopplad till föreningens ekonomi och marknaden. En förening med hög belåning eller dålig ekonomi kan påverka avgifterna negativt. Dessutom finns alltid risken att marknadsvärdet sjunker.
Ekonomiska aspekter – vad kostar det att äga en bostadsrätt?
Det finns många kostnader du behöver ha koll på innan du köper en bostadsrätt:
Kontantinsats
Den första och största enskilda kostnaden är kontantinsatsen. När du köper en bostadsrätt måste du ha minst 15 % av bostadens pris i kontantinsats.
Exempel: Om bostaden kostar 3 miljoner kronor behöver du lägga in minst 450 000 kr av eget kapital.
Bolån
De allra flesta behöver ta ett bolån för att kunna finansiera sin bostadsrätt. Resten av kostnaden för bostaden, efter kontantinsatsen, kan du låna från en bank. Du kan låna upp till 85 % av bostadens värde. Banken gör en kreditprövning och tittar på din ekonomi för att avgöra hur mycket du får låna.
Skatt och avgifter vid köp
Utöver kostnaden för själva bostadsrätten tillkommer andra avgifter som du behöver ha med i beräkningen när du funderar vad du har råd att köpa en bostadsrätt för:
Pantsättningsavgift: Avgift (ca 1 % av prisbasbeloppet, 2025: ca 550 kr) per pantbrev du registrerar.
Överlåtelseavgift: Tas ibland ut av föreningen, vanligtvis runt 1 300–2 000 kr. Ofta betalas den av köparen.
Reavinstskatt: Om du säljer med vinst betalar du 22 % i skatt på vinsten.
Lagfart: Gäller inte bostadsrätt, endast vid köp av fastighet.
När du sen har köpt din bostadsrätt har du löpande kostnader som räntor, månadsavgifter, driftkostnader:
Ränta och amortering
Du betalar ränta på bolånet, vilket är en av dina största löpande kostnader. Räntan på bolånet påverkas av marknadsläget och din personliga kreditvärdighet. Du kan förhandla din bolåneränta med banken du har lånet hos.
Utöver räntan på lånet behöver du också betala av ditt bolån varje månad, de betalningarna kallas amorteringar. Amorteringskravet regleras i lag men banker kan också kräva att du amorterar mer än vad lagen säger.
Om du lånar mer än 70 % av bostadens värde: amortera minst 2 % av lånet per år.
Lånar du mellan 50–70 % av bostadens värde: amortera minst 1 % av lånet per år.
Avgift till bostadsrättsföreningen
Varje månad betalar du en månadsavgift till din förening. Avgiften kan variera mycket beroende på föreningens ekonomi. Om föreningen har eller behöver ta lån påverkar det din månadsavgift.
Månadsavgiften täcker:
Underhåll av gemensamma ytor.
Vatten, värme och ibland bredband/kabel-TV.
Föreningens lån och driftskostnader.
Driftkostnader
Utöver månadsavgiften till föreningen kommer du ha egna kostnader varje månad. Där ingår el, hemförsäkring, internet och ibland vatten. Tänk på att du har eget ansvar för det inre underhållet och renoveringar i din bostadsrätt. Se till att du budgeterar för oförutsedda utgifter.
Läs också: Köpa loss hyresrätt
Hur vet man att man är redo att köpa?
För det första behöver du vara ekonomiskt stabil. Det innebär att du behöver ha en stadig inkomst, sparade pengar som du kan lägga in som kontantinsats och en buffert för oförutsedda utgifter. När du köper din första bostadsrätt är det särskilt viktigt att du har sparat ihop till buffert och kontantinsats eftersom du inte har en tidigare bostadsrätt att sälja för att köpa en ny.
Förutom att ha ekonomin på plats måste du förstå riskerna som kommer med att äga sitt boende. Bostaden kan både öka och minska i värde, dessutom behöver du som sagt vara redo för oförutsedda utgifter.
Bostadsrätt kan passa dig om du planerar att bo i den en längre tid. En hyresrätt är mer flexibel, att flytta ut ur en bostadsrätt kräver större arbete och du kan behöva vänta in marknaden för att inte gå med förlust.
Det är bra om du har skaffat dig kunskap om bostadsmarknaden; du har gått på visningar, jämfört priser i olika områden och kanske pratat med mäklare eller banker. Du vet ungefär vad olika bostäder kostar, hur budgivningar fungerar och vad som gör en bostadsrätt attraktiv eller riskabel.
Tips inför övergången
Gå på många visningar
Ta dig tid att gå på visningar av flera bostadsrätter innan du bestämmer dig. Det ger dig en bättre känsla för vad som är rimligt att förvänta sig i olika områden och prisklasser. Du lär dig också se detaljer du annars hade kunnat missa; som skick, planlösning och ljudnivå.
Läs föreningens årsredovisning
En bostadsrätt är inte bara en lägenhet, du köper också in dig i en förening. Årsredovisningen ger en inblick i föreningens ekonomi, planerade renoveringar och eventuella skulder. En förening med dålig ekonomi kan innebära att du i framtiden behöver betala högre avgifter och oförutsedda kostnader.
Ha realistiska förväntningar
Det är lätt att drömma stort; utgå från vad du faktiskt har råd med och vad du verkligen behöver. Ibland får man kompromissa på yta, läge eller skick, särskilt i storstäder. Sätt upp en tydlig budget och lista dina viktigaste prioriteringar.
Jämför bolån tidigt
Ett lånelöfte från din bank är ett måste innan du kan lägga bud, men nöj dig inte med första bästa bank. Olika banker erbjuder olika räntor och villkor. Jämför alternativ i god tid för att få bästa möjliga villkor och en tryggare ekonomi på sikt.
Räkna på helheten – inte bara månadsavgiften
Fastna inte vid vad du kommer betala i månadsavgift till föreningen; se också över kostnaderna för bolånet, framtida renoveringar, el, försäkringar och andra utgifter. En låg avgift kan snabbt ätas upp av höga räntekostnader eller kommande stambyten.
