Inför visningen – gör ett bra första intryck

Den svenska bostadsmarknaden visar tecken på återhämtning under 2025, ett bra läge för dig som planerar att sälja ditt boende. Enligt Handelsbankens prognos förväntas bostadspriserna öka med 4 % i år, med ytterligare ökningar under 2026 och 2027. Några faktorer som bidrar till den positiva trenden är Riksbankens räntesänkningar och ett höjt bolånetak. Dessutom överväger regeringen att lätta på amorteringskraven för att underlätta för nya köpare att komma in på bostadsmarknaden. 

Vad är viktigast att förbereda inför husvisning?  

Visningen är din chans att locka köpare att köpa ditt boende. De kan ha sett en bostadsannons och bilder, men att få gå runt och känna in känslan i bostaden är något helt annat.  

Det första intrycket gör mycket; se till att din bostad är inbjudande, fräsch och avskalad. Självklart kan bostaden visa din stil, men tänk på att köparna vill kunna tänka sig hur de skulle kunna göra den till sin. Det är på visningen spekulanter kan skapa känslomässiga kopplingar, något som är viktigt inför en framtida budgivning. 

Sånt som är trasigt, ostädat eller plottrigt drar uppmärksamhet till sig. Låt inget störa intrycket och tänk på att köparna kan vilja titta in i skåp och garderober, försök hålla det snyggt även bakom stängda dörrar.   

Här är några saker spekulanter brukar reagera på inom de första minuterna: 

• Doft och luftkvalitet; luktar det fräscht eller instängt? 

• Ljuset; är bostaden mörk eller ljus och luftig? 

• Rymd och ytor; känns det trångt eller öppet och välplanerat? 

• Städning och ytskikt; rena ytor, undanplockade saker och fräscha golv och väggar gör bra intryck. 

• Utemiljö (hus): välklippt gräsmatta, städad entré, ordning på altan eller uteplats. 

Köparen börjar ofta bo in sig mentalt redan på visningen, då gäller det att skapa rätt känsla från början.  

Läs också: Dolda bud vid husköp   

Hur lång tid innan visningen bör jag börja förbereda?  

• 1-2 månader: Identifiera vad som behöver åtgärdas, sånt som små reparationer, målning och trädgårdsarbete.  
  Ett tips är att rensa ur garderober och förråd redan innan visningen. Du ska ändå flytta och om du har rensat ut har du plats att stuva undan vissa möbler och annat som du inte vill ha framme på visningen.  

• 2–3 veckor: Rensa ut överflödiga möbler och personliga prylar. Tips är att magasinera eller förvara tillfälligt hos vänner. 

• 1 vecka innan: Städa grundligt, trädgårdsskötsel/balkongfix och uppfräschning av detaljer som kuddar, belysning, textilier. 

• Dagen innan: Städa det sista; töm sopor och dammsug. Tänk på doft, belysning och sånt som fräsch frukt och blommor. Försök att skapa en inbjudande känsla. 

Läs också: Flytta från hyresrätt till bostadsrätt

Skapa ett inbjudande hem med rätt styling 

Rätt styling kan göra stor skillnad när du ska sälja ditt hem. Inför visning är det viktigt att du tänker på att köparen ska kunna föreställa sig ett framtida hem. Det handlar om att skapa en neutral, luftig och trivsam känsla så att spekulanterna lätt kan föreställa sig att bo där själva.  Några tips för styling inför visning: 

• Möblera luftigt: plocka bort överflödiga möbler för att skapa rymd och känslan av större ytor. 

• Försök hålla färgskalan neutral: välj ljusa textilier och dova nyanser som tilltalar många. 

• Låt detaljerna göra jobbet: fräscha blommor, snygga kuddar och diskreta doftljus kan skapa rätt stämning. 

• Belysning: tänd lampor i alla rum men undvik skarpa lysrör. 

• Tänk på doften: vädra innan visning, städa ordentligt och undvik starka doftsprayer. 

 En välstylad bostad känns välkomnande och kan både öka intresset och höja slutpriset  

Städa inför visning    

Det första spekulanter kommer att se är entrén. Det kan vara svårt att göra särskilt mycket med en hall men städa undan så mycket du kan. Ta bort skor och kläder från hallen, låt eventuellt någon jacka och ett par skor stå framme för att ge lite hemtrevlig känsla. Tänk också på att det oavsett om visningen är i en lägenhet eller i ett hus kan bli trångt med skor och kläder i hallen om många spekulanter kommer på visningen.   

Efter det första intrycket i entrén är köket och badrummet det som de flesta spekulanter lägger tid på att studera ingående. Städa badrummet noggrant och plocka bort alla personliga saker, låt eventuellt bara badrumsmatta och nytvättade fräscha handdukar vara framme.   

I köket är det viktigt att du har städat spis, ugn, mikro och ytor. Glöm inte att fräscha till i skåp och kyl samt frys, sannolikheten är stor att de öppnas och granskas. Det gäller även garderober, städskåp, badrumsskåp, städa ur det som går och organisera det som finns kvar.  

I sovrum är det viktigt att bädda snyggt inför visning, gärna med ett överkast. Håll sovrummet avskalat; ta bort kläder, städa nattduksbordet och stäng garderobsdörrar. Vädra gärna ut ordentligt innan visning.   

Generellt är det viktigt att du har städat golv, tvättat fönster och plockat undan men ändå inte har översvämmat din förvaring. Låt inte garderoben bli så fullproppad att det ramlar ut saker om någon öppnar den.  

Ta hjälp inför visningen  

Kanske har du inte tid eller möjlighet att sköta allt själv inför visningen. Mäklare kan ofta tipsa om hur du bäst kan förbereda inför fotografering och visning, men du kan också anlita folk för att få hjälp med sånt som styling och städning.   

Homestyling/homestaging 
Homestyling, eller homestaging, innebär att en inredare stylar din bostad inför visning, med dina eller inhyrda möbler. Inredaren kanske möblerar om för att göra utrymmena luftigare och gör det mindre personligt, men ändå mysigt och trevligt. Tips är att använda inredaren innan annonsfotograferingen för att få extra bra bilder.    

Professionell städning 
Oavsett om du gör det själv eller anlitar någon behöver du se till att ditt hem är skinande rent. Fönsterputs, moppade golv och rejäla städinsatser i badrum och kök är måsten inför en visning. 

Hantverkare 
Om mycket behöver lagas innan visning, eller om du själv har tummen mitt i handen, kan det vara smart att anlita en hantverkare som reparerar trasiga eller slitna delar i hemmet eller en målare för att fräscha upp fula väggar.   

Trädgårdsmästare 
Om du bor i hus med stor trädgård kan det vara värt att anlita någon som ordnar iordning på utsidan av hemmet. Tänk på att klippa gräs, rensa ogräs och tvätta altan, utemöbler och eventuellt fasaden. Kanske kan det också vara en bra idé att plantera blommor eller ställa ut krukväxter för att lyfta miljön utomhus.        

Praktisk checklista – detta får du inte missa  

Här ser du ett förslag på checklista inför visning:  

Allmänt 

• Städa hela bostaden grundligt: även fönster, dörrar och golvlister. 

• Vädra i alla rum, gärna med fönster öppna en stund innan visning. 

• Plocka undan personliga tillhörigheter och sånt som foton, tandborstar, tvätt, kylskåpsmagneter och post. 

• Inga doftljus eller parfymer som kan upplevas för starka. Satsa hellre på fräscha, neutrala dofter. 

• Släng sopor och återvinning. 

• Bädda alla sängar och håll textilier fräscha. 

Belysning och ljus 

• Tänd både taklampor och punktbelysning. 

• Kontrollera att inga glödlampor är trasiga. 

• Dra upp persienner och rullgardiner. 

Ventilation och luft 

• Håll fönster stängda om det är kallt eller bullrigt ute. 

• Se till att det är god ventilation i badrum och kök; inga unkna dofter. 

• Kolla fläktfilter och att badrumsfläkten fungerar. 

Inredning och styling 

• Minimera antalet möbler, skapa luft och rörelse i rummet. 

• Ställ fram snittblommor eller en grön växt. Ta bort döda växter eller fula blad. 

• Fräscha upp med ljusa kuddar, filtar och neutrala färgval. 

• Plocka undan fjärrkontroller, sladdar och småprylar. 

Entré och uteplats 

• Rensa undan skor, jackor och väskor i hallen. 

• Sopa av trappor, altan och ställ fram en blomkruka vid entrén. 

• Se till att brevlåda, soptunnor och trädgård ser ordnade ut. 

Tänk på att spekulanter kan öppna skåp och dörrar, så tryck inte in allt på ett kaosartat sätt i garderober.     

Vanliga frågor inför husvisning – detta undrar köparna    

Både du som säljare och den mäklare du anlitar har upplysningsplikt gentemot spekulanter. Det betyder att ni måste informera om de fel och brister ni känner till. Det är också viktigt att mäklaren har fått ta del av all information om föreningens ekonomi, exempelvis hur stora lån den har. Även sånt som planerade renoveringar eller annat som kan eller kommer höja månadsavgiften behöver ni informera eventuella köpare om.    

I korthet kan man säga att du som säljare inte ska skönmåla eller undanhålla information. Om du vet om fel och brister, oavsett om de syns eller inte, ska du informera om det. Du ska vara ärlig och saklig men du ska själv inte peka ut minsta lilla grej, det är köparens ansvar att undersöka boendet.  

Förbered mäklaren 

Se till att mäklaren har tillgång till dokumentation som hen kan visa spekulanter; årsredovisning, renoveringshistorik och information om avgifter. Ett tips är att skriva ihop och skicka en lista med information till mäklaren innan visning, informationen kan ni få från årsredovisningen eller genom att kontakta styrelsen: 
 
Ekonomi och avgifter 

• Nuvarande månadsavgift. 

• Vad som ingår i avgiften (till exempel värme, vatten, bredband). 

• Kommande avgiftshöjning; beslutad eller planerad.

• Föreningens belåning per kvadratmeter. 

Renoveringar och underhåll 

• Allvarliga fel eller brister du känner till; till exempel fuktskador, elproblem, takläckor eller dålig ventilation. 

• Renoveringar eller andra åtgärder i din bostad. 

• Större renoveringar som är beslutade, i föreningen. 

• Renoveringar som finns med i underhållsplanen inom 3-5 år. 

• Tidigare större renoveringar (årtal + åtgärd): “Stambyte genomfört 2016”, “Fasad renoverad 2020” .

Övrigt 

• Finns sånt som cykelrum, tvättstuga, förråd, garage, parkering och miljörum? 

• Har föreningen haft diskussioner om framtida projekt? Nämn även sånt som inte är beslutat. 

• Störningar eller problem i boendemiljön som du vet om: till exempel återkommande grannkonflikter eller buller. 

Det kan också vara bra att förbereda mäklaren med svar på frågor som kan komma från spekulanter under visningen. Kom ihåg att ge mäklaren ärliga och balanserade svar på frågorna, lyft fram lösningar snarare än bara problem.  

Vi tar några exempel: 

Samtidigt som du som säljare har upplysningsplikt vid försäljning har köparen undersökningsplikt. Det betyder att köparen är skyldig att undersöka bostaden noggrant innan köp. Köparen kan inte ställa krav på fel eller brister som den borde ha upptäckt vid en noggrann genomgång. Säljaren ansvarar inte heller för sådant som beror på bostadens ålder, skick eller pris; bostaden säljs i befintligt skick. Mäklaren förmedlar säljarens information och har ingen skyldighet att kontrollera bostaden. Köparen ansvarar för att undersöka hela fastigheten; inklusive mark, byggnader, el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation och eldstad. 

Summering och bonustips inför visning 

Att förbereda bostaden inför visning kan vara avgörande för ett lyckat intryck och ett bra slutpris. Rensa, städa och fixa trasiga saker i god tid. Satsa på neutral styling som skapar rymd och trivsel, men låt hemmet kännas levande. Fräscha dofter, bra belysning och renlighet är nycklar som spekulanter snabbt reagerar på. Kom ihåg att även förråd, garderober och kylskåp kan bli granskade. För en trygg försäljning: var ärlig och tydlig med information om ekonomi, renoveringar och eventuella brister. 

Tips på sista minuten-fix och vad du bör kolla innan spekulanterna kommer

• Ställ fram färska blommor. 

• Vädra ut. 

• Vik filtar, lägg kuddar snyggt i soffan. 

• Töm sopor och återvinning. 

• Se till att allt personligt är undanplockat. 

• Töm hallen på kläder och skor. 

 Saker du borde undvika helt

• Överdriven parfym eller stark doftspray. spekulanter kan både vara allergiska och känna misstänksamhet – vad göms bakom starka dofter?  

• För mycket privat information: ta bort post, foton, tvätt. 

• Att "gömma undan" i överfulla skåp, det märks direkt. 

Några bonustips

• Om du har husdjur – plocka bort alla djursaker och se till att vara extra noga med att städa bort hår för att underlätta om en potentiell köpare är allergisk. Tänk på att inte låta husdjuret vara hemma under visningen.  

• Anpassa efter yttre faktorer som vädret och tidpunkt på dagen. Välj gärna visningstid med dagsljus, särskilt om du har trädgård där solen påverkar intrycket mycket. Beroende på säsong kan du anpassa din uteplats, balkong eller trädgård med ljuslyktor, växter eller dukningar. 

• Om det är möjligt kan du försöka lägga visningen så att den inte påverkas av en dålig ljudmiljö. Undvik alltså sånt som rusningstrafik eller grannbyggen.