Arrendetomt: en fullständig guide för fritidshus och tomter

Arrendetomter finns i fyra olika typer: 

1. Jordbruksarrende används om marken ska brukas av arrendatorn. Det kan vara till odling, då måste både åker- och betesmark ingå i avtalet. Utöver marken kan upprättande av byggnader ingå i avtalet.  

2. Bostadsarrende gäller om upplåtelsen inte är jordbruksarrende. Det betyder också att arrendatorn ska uppföra eller behålla en bostad på arrendestället, den ska även ägas av arrendatorn. Väldigt ofta gäller denna typ av bostadsarrende fritidshus, men det kan även vara ett hus för permanentboende. 

3. Anläggningsarrende är när en eller flera byggnader upprättas på arrendestället. Syftet är att marken ska användas i förvärvsverksamhet. Exempel på förvärvsverksamheter är bensinstationer, vindkraftverk och mobilmaster.  

4. Lägenhetsarrende tillhör inte någon av de andra tre typerna av arrenden. Det används även när bostadsbyggnader som sedan ska hyras ut ska upprättas. 

Fiskearrende är en femte och egen typ av arrende. Det är en upplåtelse av fiskerätt för arrendatorn. Detta kan gälla både privat och yrkesfiske och ska ha en väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning. 

Oavsett typen av arrendetomt, så är det en typ av nyttjanderätt till fast jord, fast jord kan dock både vara mark och vatten.  

Lagar och regler gällande arrendetomt 

För att få ge nyttjanderätt av mark måste du stå som fastighetsägare. Är du istället en arrendator som redan har tillgång till mark, kan du tillsammans med ett avtal från fastighetsägaren upplåta ett arrende i andrahand.  

Arrende betyder att arrendatorn har total nyttjanderätt av marken. Med andra ord kan fastighetsägaren inte komma och meddela att någon annan också ska få rätt till marken. För att det ska få klassas som arrende måste följande kriterier uppfyllas: 

• Arrendatorn har rätt att nyttja marken / jorden eller vattnet. 

• Parterna har ingått i ett skriftligt avtal om upplåtelsen av jorden. 

• Arrendatorn ersätter jordägaren för upplåtelsen. 

• Arrendatorn har egen besittningsrätt till arrendestället. 

• Beroende på vilken typ av arrende det gäller bestäms det hur eller till vad arrendestället ska användas. 

Arrende och fritidshus – detta gäller 

Arrende för fritidshus går under bostadsarrende. Det är när arrendeavtalet gäller upprättelse av en bostad, i detta fall fritidshus på arrendestället. Ett fritidshus under bostadsarrende klassas som “byggnad på ofri grund”, något som betyder att du äger ditt fritidshus på mark du inte äger. 

Fritidshus och stugor räknas som lös egendom, det betyder att det inte tillämpas några speciella formregler när det kommer till överlåtelsen av fast egendom. Kort och gott så betyder det att du som äger fritidshuset som upprättas efter avtalat bostadsarrende har rätt att råda över fastigheten. 

Läs också: Låna till fritidshus

Ägarbyte och arrende 

När det kommer till ägarbyte av den arrenderade marken så har arrendatorn som grundregel besittningsskydd. Det betyder att om jordägaren säljer marken följer arrendeavtalet med till den nya ägaren och gör den nya ägaren lika bunden till arrendeavtalet som den tidigare ägaren.

Arrendetiden för de olika arrendetyperna varierar.  

• Bostadsarrende måste ha en avtalstid på minst 5 år. 

• Jordbruksarrende får inte vara bindande i längre än 25 år. Efter dessa 25 år har båda parter rätt att säga upp avtalet, eller teckna ett nytt. 

Arrendatorn har först och främst besittningsskydd, när det kommer till avtalstiden så har denne även rätt att förlänga avtalet när det löper ut.

Säga upp arrendator  

Även om arrendatorn har besittningsskydd så kan man som jordägare säga upp det. Avtalet kan sägas upp när arrendatorn förbrukat sin nyttjanderätt genom att exempelvis inte betalat avgiften, arrendestället vanvårdats, eller om arrendatorn inte rättar sig efter att jordägaren kommit med varningar om eventuella brister. 

Att köpa ett hus på en arrendetomt 

Som arrendator har du besittningsskydd om jordägaren bestämmer sig för att sälja sin mark. Men då du har besittningsskydd med ett arrendeavtal på en viss tidsperiod, följer ditt arrendeavtal med över till den nya ägaren. 

Om du funderar på att köpa hus med arrendetomt följer striktare regler än om du skulle köpa eller bygga ett fritidshus med arrendetomt. Köper du ett hus med arrendetomt kommer reglerna vara både tydliga och förbestämda.  

Att köpa en bostad som tillhör en arrendetomt betyder att du går in i en bostadsarrende, där du har rätt att nyttja marken, äger huset men inte har någon äganderätt till jorden. Arrendet får inte vara mindre än 5 år, men får inte heller överstiga 50 år. Finns det även en detaljplan för området kan du inte teckna ett avtal och binda det i mer än 25 år. 

Nackdelar med arrendetomt 

Det finns flera fallgropar som du måste ha i åtanke om du planerar att köpa eller hyra arrendetomt: 

• Om du planerar eller vill ta ett lån så kan inte du inte använda huset som säkerhet då du inte äger marken huset står på. 

• Om du ansöker om ett lån kan du om du har otur får sämre villkor och ränta. 

• Du kan inte ansöka om ett bolån för att bygga på marken. Även om du har arrenderätt så äger du inte jorden. 

• Om du vill ta bort träd, buskage, stenar etc. behöver du fråga om lov, om det inte är så att det står med i avtalet att du får. 

• Skulle det vara så att jordägaren behöver ta tillbaka marken på grund av ekonomiska skäl, så har denne rätt att säga upp avtalet. Det kvävs dock att detta bevisas.  

• Om du ångrar dig eller vill avsluta avtalet tidigare så kan det vara väldigt svårt då kontraktet är bindande. 

• Du kommer inte kunna ta ut pantbrev för byggnaden. 

• Byggnaden kan inte lämnas som handpant då den fysiskt inte kan överlämnas till panthavaren. 

Skäligt arrende och avtal 

Skäligt arrende betyder att det finns ett avtal på arrendestället med en skälig avgift. Oavsett vilken typ av arrende du ansöker om så krävs det att du som arrendator ersätter jordägaren ekonomiskt för arrendet. Marken används av dig och inte markägaren, så avtalet måste bland annat innehålla vilka villkor arrendet kommer med, hur hög ersättningen ska ligga på, vad arrendatorn får och inte får göra med jorden som arrenderas och hur länge avtalet ska vara.  

Ett skäligt arrende för sommarstuga ska innehålla ovanstående avtalspunkter, har du som arrendator och jordägaren andra punkter som ni vill lägga till på avtalet, så ska dessa även läggas till om ni är överens.  

Avgifterna för arrenden varierar mycket beroende på var i landet du upprättar ett arrende, hur stor markyta som ingår i avtalet samt vilken typ av arrende som ska tecknas. När det kommer till kritar gäller det att du och jordägaren är överens om vad som gäller och är nöjda med kontraktet ni skriver under. 

Hus på ofri grund 

Hus på ofri grund är precis vad arrende betyder, du får nyttjanderätt och besittningsrätt på mark och/eller vatten som du inte äger.  Att bygga ett hus på arrendeställe är krångligare än om du skulle äga marken själv. Du kan ha svårare att bli godkänd som låntagare och bolån kan bli omöjligt då det inte finns någon säkerhet för långivaren. 

Finansiering och lån till arrendetomt 

Det finns flera olika sätt att låna till arrendetomt. Bolån kan bli svårt då du inte äger marken du planerar att bygga på, men det är inte omöjligt att hitta ett lån, även om det finns en risk att du får sämre villkor med en arrendetomt. Läs om tomtlån här.

Arrendetomtlån finns inte heller till fritidshus, så det är viktigt att du tänker till ordentligt innan du ingår i ett avtal med en arrendetomt som inte har några byggnader upprättande. Planerar du att bygga ett fritidshus är det därför viktigt att du har en bra budget med ett sparande som räcker till de kommande utgifterna. 

Friköpa arrendetomt 

Om du har ett avtal med en jordägare och vill köpa loss marken för din arrendetomt, så är det möjligt. Här gäller det att komma överens med jordägaren och komma fram till hur mycket du ska betala för att köpa loss arrendetomten.  

Positiva med att köpa loss en arrendetomt som du redan har ett avtal och besittningsrätt till, är att jordägaren kan vara mer tillmötesgående, då du redan bor och/eller brukar jorden. Det kan även vara skönt för dig att köpa loss marken då du inte längre behöver tänka på om ditt arrendeavtal kommer förlängas eller inte.  

Vad du behöver göra är att 

• ta reda på vad tomträtten kostar 

• prata med jordägaren och anmäla att du vill friköpa arrendetomten 

• om jordägaren går med på att sälja, skriva ett kontrakt på köpet 

• betala tomtfakturan som skickas till dig för köpet 

• få tillbaka ett kontrakt och ansöka om lagfart. 

Hur upplägget för att friköpa arrendetomter är olika från kommun till kommun, så beroende på var du bor bör du kolla vad som gäller och vad du behöver just där du bor. 

Pantsätta och arrendera tomtmark 

Då ett arrende inte är en fast egendom kan du inte ta ut ett pantbrev på det. Du kan inte heller pantsätta själva arrendeavtalet.  Om du har ett arrendeavtal kan du ansöka om ett privatlån med en amortering som gäller under arrendetiden. Säg att du har ett arrendeavtal på 5 år, då kan du jämföra och låna pengar med en amorteringstid på 5 år.