Tjäna pengar på att hyra ut bostadsrätt – så gör du

Läs gärna: Andrahandsuthyrning och vad du ska tänka på 

Vad innebär det att tjäna pengar på att hyra ut en bostadsrätt? 

Att hyra ut en bostadsrätt kan vara ett smart och bra sätt att tjäna en extra inkomst på. Men det gäller att du har en realistisk syn på kostnaderna, samt att du har ett godkännande och får hyra ut bostaden från hyresvärden eller bostadsrättföreningen.  Genom att hyra ut din bostadsrätt kan du få ett ekonomiskt överskott från uthyrningen. Detta kan ske på lite olika sätt.  

Exempel 1: Månadsintäkter över kostnader 

Du tar ut en hyra som är högre än dina totala kostnader, här inkluderar vi månadsavgift till föreningen, räntekostnader för lån, driftkostnader, slitage med mera.

Din vinst blir följande: 

• Hyra: 10 000 kronor  

• Föreningsavgift: 4 000 kronor  

• Räntekostnader för lån: 2 500 kronor 

• Drift/slitagekostnader: 1 000 kronor 

Din vinst varje månad: 2 500 kronor. 

Exempel 2: Värdeökning 

Kanske går din uthyrning plus/minus noll. Då kan du tjäna pengar på längre sikt genom att bostadsrätten stiger i värde medan någon annan betalar för att bo i din bostad. Säljer du sedan din bostadsrätt kan du gå med en kapitalvinst. 

Läs även: Ränteavdrag 

Exempel 3: Skattemässigt överskott 

Du kan ta ut vinst på att hyra ut din bostadsrätt via ett skattemässigt överskott. Det innebär att du kan göra följande: 

• göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år/per bostad 

• göra en avdragning av delen av månadsavgiften som motsvarar uthyrningstiden 

• beskatta kapitalinkomstens överskott med 30 %. 

Hyresintäkt: 120 000 kronor 
Schablonavdrag: 40 000 kronor 
Avdrag för föreningsavgiften: 48 000 kr (4 000 kr x 12 månader) 
= Skattepliktigt överskott: 32 000 kronor 
= Skatt att betala: 9 000 kronor 

Regler och lagar vid uthyrning av bostadsrätt 

Det är inte bara att göra din bostadsrätt redo och börja hyra ut. Det finns flera lagar och regler som du måste komma ihåg, bland annat så måste du ansöka och få godkänt att hyra ut från bostadsföreningen. När det gäller ett godkänt uthyrningstillstånd från bostadsföreningen, så måste du skicka in en ny ansökan varje år.  

Ansök om tillstånd 

Om du planerar att hyra ut din bostadsrätt så ansöker du först till föreningen. Du gör en skriftlig ansökan till styrelsen och ska ha i åtanke att du måste ha ett giltigt skäl för att hyra ut, det kan till exempel vara att du ska arbeta eller studera på annan ort, bo utomlands en tid eller testa bo hos en partner.

En styrelse får bara neka andrahandsuthyrning om det finns sakliga skäl, exempelvis att du bara “känner för” att hyra ut. Skulle styrelsen neka din ansökan och du anser att du har ett giltigt skäl att hyra ut den, så kan du kontakta hyresnämnden och ansöka om tillstånd hos dem. 

Hyr du ut din bostad utan att ha tillstånd riskerar du att få din bostadsrätt uppsagd och förlora den. Du kan läsa mer om vilka regler som finns och vad du måste tänka på i Bostadsrättslagen (1991:614). 

Skälig hyra – Så mycket får du ta betalt 

Om du hyr ut din bostad så kan du inte sätta vilket pris du vill, du måste följa hyreslagen (Jordabalken kap. 12) och sätta en skälig hyra. Du kan tänka enligt följande: 

Bostadsrätt: Hyra = föreningsavgift + ett rimligt 4–5 % påslag utifrån marknadsvärdet per år. 

Exempel:  

• Föreningsavgift: 4 000 kr/månaden 

• Marknadsvärde: 3 000 000 kr = 4 % årlig avkastning = 10 000 kr/år = 833 kr/månaden 

• Skälig hyra: mellan 4 833–5 500 kr/månaden beroende på utrustning 

Om du hyr ut din bostad möblerad kan du göra ett tillägg på 10–15 % beroende på hur möblerad den är. 

Köpa lägenhet för att hyra ut – En lönsam investering? 

Det finns flera faktorer du ska tänka på om du vill köpa en bostadsrätt och hyra ut den, inte bara att du vill och ska tjäna pengar på den. Det du ska tänka på: 

1. Det ska vara lönsamt: för att det ska vara lönsamt och du ska få ett månatligt överskott måste hyresintäkterna överstiga dina kostnader. 

2. Räkna på faktorerna: här ska du räkna med kostnader som inköpspriset (köpeskillingen), din egen insats och eventuella lån, föreningsavgiften, hyresnivån i området, skatter och underhåll och driftkostnader. 

Exempel: 
Hyresintäkt: 10 000 kr/mån 
Föreningsavgift: 3 500 kr/mån 
Räntekostnad: 2 500 kr 
Underhåll och försäkring: 1 000 kr 

Vinst: 10 000 – 7 000 = 3 000 kronor i månaden, före skatt.  

3. Håll koll på riskerna: om du har lån och räntor så måste du ha i åtanke att dessa kan stiga. Men det handlar inte bara om den ekonomiska delen, du kan råka ut för en hyresgäst som skapar problem eller inte tar hand om bostaden och föreningen kan neka framtida uthyrning. 

Öka dina chanser att tjäna pengar på din bostadsrätt 

Några tips för att öka dina chanser att tjäna pengar på din uthyrning: 

• Undersök och välj ett läge med stark efterfrågan. 

• Mindre lägenhet har ofta högre hyra per kvadratmeter, så det kan vara värt att investera i en mindre lägenhet istället för en större. 

• Kolla alltid och försäkra dig om att föreningen tillåter andrahandsuthyrningar. Vissa föreningar har restriktiva regler eller har valt att inte tillåta några uthyrningar. 

Deklaration och skatt vid uthyrning 

Hyr du ut en privatbostad för över 40 000 kronor per år, så måste du skatta på överskottet. Du redovisar de beskattningsbara hyresintäkterna i deklarationen under punkt 7.3 (överskott vid uthyrning av privatbostad), och du skattar alltid 30 % av överskottet. 

Det finns olika regler när det kommer till småhus, bostadsrätt och hyreshus, så viktigt att du kollar vad som gäller din bostad. Liknar även din uthyrning en hotellverksamhet ska du även betala moms. Viktigt att komma ihåg är att även om du använder en digital plattform när det kommer till uthyrning och Skatteverket får in alla uppgifter, så måste du själv deklarera överskottet hos Skatteverket. 

Checklista - Så undviker du problem med Skatteverket 

• Skicka in din deklaration i tid 

Deklarationen ska alltid skickas in i tid, oavsett om du gör det som företagare eller privatperson. En utebliven eller felaktig deklaration kan bland annat göra så att du får betala förseningsavgifter, blir tvungen att betala ett skattetillägg med 40 % på undanhållen skatt, och i värsta fall skattebrott. 

• Deklarera alltid hyresintäkterna 

Hyr du bara ut vissa perioder under året? Tror du att du kommer att gå med förlust eller är osäker, så måste du deklarera alla inkomster från din uthyrning. Skatteverket får ibland in information från hyresgäster, bostadsrättföreningar eller privatpersoner som kan starta igång en granskning, då kan dolda inkomster upptäckas, något som ligger på ditt ansvar. 

• Utnyttja avdragen korrekt 

2025 gäller schablonavdrag på 40 000 kronor för både bostadsrätt och villa. Du kan även göra avdrag för exempelvis föreningsavgifter och driftkostnader.  

• Spara alla dokument 

Se till att alltid ha ordning på dokumenten, se även till att hålla dokumenten uppdaterade. Viktiga dokument är bland annat hyreskontrakt, betalningsunderlag i form av kvitton och kontoutdrag, kvitton på avgifter och eventuella reparationer samt beslut från föreningen. 

• Var försiktig med korttidsuthyrning 

När det kommer till korttidsuthyrning som Airbnb så kan det bedömas som näringsverksamhet, speciellt om du erbjuder hotell liknande service, har flera bostäder du hyr ut eller hyr ut frekvent. 

Tips för att lyckas med uthyrningen 

Det är inte omöjligt att lyckas med att hyra ut och tjäna pengar på din bostadsrätt, det gäller bara att du kombinerar juridisk trygghet, ekonomisk lönsamhet och smidig hantering av hyresförhållanden.  

• Se till att ha tillstånd från bostadsrättföreningen. Ansök i tid, skriftligt och se till att lägga till ett giltigt skäl när det kommer till varför du vill hyra ut din bostad. Lägg till start- och slutdatum i ansökan.  

• Skriv ett tydligt hyresavtal där du specificerar hyresperioden, betaldatum och kostnader, vad som ingår när det kommer till el, möbler, internet och avgifter, uppsägningstiden och underhåll. 

• Sätt en skälig hyra som står i bra proportion till standard och läge. 

• Planera ekonomiskt och räkna på precis alla kostnader. Här inkluderar vi lån, avgifter, underhåll och skatter. Du bör även räkna med en buffert om det dyker upp större reparationer och tomma månader.  

• Deklarera i tid och korrekt. 

• Välj rätt hyresgäst. Detta gör du enkelt genom att lita på magen. Utöver det ska du begära referenser och en kreditupplysning, försök att träffa personen/personerna och se till att skriva in föreningens trivselregler i kontraktet. 

• Förbered bostaden genom att hålla den ren, fullt fungerande och fri från skador. Lås in eller ta bort personliga föremål som har affektionsvärde eller som du är rädd om, se även till att dokumentera allt med foton så att du undviker eventuella tvister. 

• Hantera alla praktiska detaljer genom att ha ett överlämningsprotokoll där du inkluderar inventarier, nycklar och skick. Ordna med försäkring, både du och hyresgästen bör ha minst en hemförsäkring, meddela även föreningen vem som kommer att bo i bostaden. 

• Skapa en god relation med hyresgästen, se till att följa upp och ha ett nummer där du kan nås på om något händer. Se dock till att undvika konflikter genom att vara tydlig, dokumentera allt och ha en god ton.  

• Respektera hyresgästens boende. Du hyr ut till någon, det innebär att du inte kan komma och gå som du vill, kräva att denne ska vara tillgänglig på dina villkor eller liknande. 

Vanliga frågor och svar om att hyra ut bostadsrätt

• Måste jag ha tillstånd för att hyra ut min bostadsrätt?
• Hur mycket kan jag ta ut i hyra?
• Hur beskattas hyresintäkterna?
• Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
• Vad ska ingå i ett hyreskontrakt?
• Kan jag köpa en bostadsrätt bara för att hyra ut den?
• Hur hittar jag en bra hyresgäst?
• Hur gör jag om hyresgästen inte betalar?
• Kan jag hyra ut via Airbnb eller korttidsuthyrning?
• Måste jag deklarera även om jag inte tjänar mycket på min uthyrning?