Vad är amortering?

• På 8 minuter eller mindre kommer du att läsa om vilka amorteringskrav som gäller för 2025 och hur de kommer påverka dig, samt allt om rak amortering, amorteringsfria bolån och amorteringsunderlag.

Amorteringskrav för bolån

Amorteringskravet som infördes 2016 är ett sätt att begränsa hushållens skulder i förhållande till inkomster. Det är ett regelverk som Finansinspektionen har infört som kräver att du amorterar en viss procentsats på bolånet varje år. Hur mycket du ska betala beror på två faktorer - din belåningsgrad och skuldkvot. 

Kravet gäller för nya bolån (det vill säga lån tagna efter 1 juni, 2016) på över 50 procent av bostadens värde. Sedan i mars 2018 infördes ett ännu skarpare amorteringskrav som kräver att du amorterar ytterligare 1 procentenhet på ditt bolån varje år om lånet överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst. Detta gäller utöver amorteringskravet från 2016. Syftet med det nya kravet är att främja en sund bostadsmarknad och stärka hushållens ekonomi.

Amorteringskrav och belåningsgrad

Belåningsgrad beräknas genom att dividera bolånet med bostadens värde. Om du har ett bolån som är större än hälften av vad din bostad är värd måste du amortera en del av lånet varje år. Hur mycket du måste amortera beror på hur stor din belåning är. 

Om din belåning är mellan 50 och 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 1 procent av lånet varje år. Om din belåning är mer än 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent av lånet varje år. 

Amorteringskrav och skuldkvot

Skuldkvoten räknas ut genom att ta bolånet och dividera med din totala årsinkomst, och den hänvisar till förhållandet mellan din totala skuld. Amorteringskravet infördes för att minska riskerna med höga hushållsskulder och gäller därför bara låntagare med en skuldkvot som är över 4,5 gånger bruttoinkomsten. 

Kom ihåg att om du har en belåningsgrad under 50 procent i samband med en skuldkvot över 4,5 så är du alltså tvungen att amortera 1 procent av lånebeloppet per år. 

Amorteringskrav 2024 - vad kommer gälla?

För att sammanfatta hur amorteringskravet ser ut i 2024 har vi samlat den viktigaste infon i fyra snabba punkter. Idag ser amorteringskravet ut så här för dig som har tecknat ett bolån efter 1:a juni 2016:

• Har du en belåningsgrad under 50 procent på din bostad? Då har du inget amorteringskrav på ditt bolån. 

• Har du en belåningsgrad mellan 50 - 70 procent? Då måste du amortera minst 1 procent av lånebeloppet varje år. 

• Har du en belåningsgrad mellan 70 - 85 procent? Då måste du amortera minst 2 procent av lånebeloppet varje år. 

Observera att i dagsläget ligger den maximala belåningsgraden på 85%, även kallat bolånetaket - det innebär att du måste ha 15% i kontantinsats själv.

För lån tagna efter 1:a mars 2018 gäller även ett ytterligare regel: 

• Har du tagit ett lån som är 4,5 gånger större än din bruttoinkomst? Då måste du amortera ytterligare 1 procent av lånebeloppet varje år, utöver kraven som står ovan. 

För att räkna ut hur du omfattas av amorteringskravet behöver du veta din bruttoinkomst, den totala belåningsgraden på din bostad samt bostadens värde. Kom också ihåg att om du har flera bostadslån så räknas de ihop när du beräknar din skuldkvot.

Kommer det nya bolåneregler och amorteringskrav 2025?

Nya bolåneregler och amorteringskrav betyder att det ska bli enklare för bolånetagare att få lägre utgifter och kunna betala mindre i kontantinsats. Förslaget innebär bland annat att kontantinsatsen skulle sänkas, samma för amorteringskravet, där högbelånades amorteringskrav skulle gå från 2 % till 1%.

Träder de nya bolånereglerna i kraft så betyder det bland annat en höjning av bolånbetaket med 5.5 gånger bruttolönen, ett minskat krav på kontantinsatsen samt sänkt amorteringskrav.

Rak amortering - vad är det?

Med rak amortering betalar du samma belopp på lånet varje månad tills det är helt återbetalt, varefter räntan minskar eftersom skulden minskar. Till exempel: säg att du lånar 100 000 kronor med 5 procent ränta och 5 års återbetalningstid. Om du väljer att rak amortering betalar du 20 000 kronor i amortering varje år plus ränta på det kvarvarande beloppet.

Att binda räntan på bolånet är ett sätt att skydda dig mot eventuella räntehöjningar i framtiden. Det innebär att du låser in en fast ränta för en viss period, i till exempel tre eller fem år. 

Så påverkar belåningsgraden din bolånekostnad 

Meningen med amorteringskravet är att främja en sundare ekonomi för låntagare och motarbeta framtida finanskriser. Genom att ha en lägre belåningsgrad kan du få en lägre bolånekostnad och skydda din ekonomi vid eventuella ekonomiska kriser eller om bostadens pris sjunker.

Du kan få en lägre belåningsgrad genom att spara till en stor kontantinsats när du köper en bostad, välja ett billigare hus, öka din inkomst eller betala tillbaka mer än det minsta kravet. För att spara pengar på ditt bolån är det också viktigt att förhandla om räntan. 

Amorteringsfritt bolån - så funkar det

Du kan få ett amorteringsfritt lån om belåningsgraden är som högst 50% av bostadens totala värde.

Vill du slippa amorteringskravet bör du alltså själv kunna betala halva bostadens kostnad.

Exempel på ett amorteringsfritt bolån:

Du vill köpa en lägenhet som kostar 2 000 000 kronor. Du har en kontantinsats på 1 000 000 kronor och lånar resterande – du tecknar alltså ett bolån på 1 000 000 kronor

Eftersom lånebeloppet inte överstiger 50% av bostadens värde, kan du välja att inte amortera.

Räntan på bolånet behöver du fortfarande betala eftersom det är kostnaden för lånet. Det är även därför som långivaren har ett krav på att du ska kunna försörja dig även om räntan stiger.

Fördelar med amorteringsfria lån 

Ett amorteringsfritt bolån kan vara attraktivt för dig som låntagare om du vill ha mer flexibilitet med pengarna eller som planerar att antingen sälja bostaden eller refinansiera lånet innan räntebetalningsperioden löper ut. 

Om du kan ligga ute med minst 50% av bostadens värde, så kan det finnas goda skäl till att inte vilja amortera.

Här är några sådana anledningar:

• Om räntan på bolånet är lägre än avkastningarna från andra potentiella investeringar.

• Du behöver spara till handpenning för ett annat bostadsköp.

• Du önskar spara och investera i din egen verksamhet.

• Pengarna behöver du till att betala andra skulder med högre räntor.

Har du däremot inga andra planer för dina pengar så tjänar du istället på att amortera på lånet för att sänka dina räntekostnader. I takt med att ditt lån betalas av genom amortering, så sänks dina ränteutgifter. Dessutom får du ut mer pengar av bostadsförsäljningen i framtiden.

Undantag från amorteringskravet - vad gäller?

Det finns andra, temporära undantag från amorteringskravet förutom att din belåningsgrad ligger under 50%. För att få dessa undantag, eller amorteringsfrihet som många långivare kallar det för, krävs så kallade särskilda skäl av Finansinspektionen. 

Ett väsentligt försämrat hushållsekonomi är ett särskilt skäl som Finansinspektionen själv nämner. Den försämrade hushållsekonomin kan bero på sjukdom eller arbetslöshet som leder till inkomstbortfall. Det kan å andra sidan bero på rejält stigande utgifter påverkade av kraftig inflation eller liknande. 

Dessa typer av skäl kan eventuellt bara gälla som undantag från amorteringskravet förutsatt att de har inträffat efter att bolånet har tecknats. 

Kom också ihåg att denna typ av amorteringsfrihet är tidsbegränsad och varierar från person till person eftersom den baseras på individuella ekonomiska situationer samt villkoren du och din långivare avtalar om. 

Regeringen tillsammans med Finansinspektionen håller just nu på att kartlägga hur undantag från amorteringskrav fungerar i praktiken för att utvärdera policyns flexibilitet. Kartläggningen har pågått sedan vintern 2022 och tar slut någon gång under första halvåret av 2023, med en slutredovisning som publiceras senast den 30 juni 2023. De rådande ekonomiska omständigheterna med höga elpriser och stigande inflation ger möjlighet för Finansinspektionen att utvärdera hur flexibla dessa undantag verkligen är i oroliga ekonomiska tider. 

Vad är ett amorteringsunderlag?

Ett amorteringsunderlag är ett dokument som visar villkoren för ditt bolån när det gäller återbetalning av lånebeloppet och räntan. Det finns olika typer av amorteringsunderlag beroende på hur ofta och hur mycket dina betalningar ändras över tiden. Om du vill flytta ditt bolån från en långivare till en annan behöver du beställa ett amorteringsunderlag från din nuvarande långivare. 

Amorteringsgrundande värde - omvärdera bostaden

Ett sätt att hålla koll på din ekonomi är att göra en ny värdering av din bostad om du har ett bolån utan amortering. Då kan du se om värdet har ökat eller minskat sedan du blev ägare. Detta kan påverka dina möjligheter att byta till ett förmånligare lån eller sälja med vinst när lånet löper ut.

En ny värdering kan också vara bra om du vill börja amortera på ditt lån. Då kan du anpassa din amorteringsplan efter det aktuella värdet, spara pengar på räntan och minska lånetiden.

Om din bostad har ökat i värde sedan den senaste värderingen kan du ha möjlighet att amortera mindre! Funderar du på om du ska amortera på ditt lån eller spara pengarna istället? Läs vår artikel om det så kan du ta reda på för- och nackdelarna med båda alternativen.

Läs även: Dela upp bolån