Köpa ut delägare från hus – så funkar det vid separation och överenskommelse
Genomgår du en separation, skilsmässa eller någon annan förändring som gör att du inte kan fortsätta att dela hus med den du äger det med? Hur köper man ut en delägare från ett hus och vad ska man tänka på? Lär dig om det, vad det kostar att köpa ut någon från ett hus och få tips på hur du kan finansiera det.
Vad innebär det att köpa ut någon från ett hus?
Om du köper ut någon från ett hus innebär det att du övertar hela ägandet av bostaden genom att ersätta den andra delägaren ekonomiskt för dennes andel. Det är vanligt vid separationer, arv eller andra överenskommelser där flera personer står som ägare. Det är viktigt att ha koll på både värdering, lån och de juridiska aspekterna.
När du ska köpa ut någon går det till så här:
Ni börjar med att få huset värderat, ofta genom en mäklare.
Beräkning av andel och ersättning: Den person som ska köpas ut har rätt till sin andel av husets aktuella värde, minus eventuell skuld (till exempel bolån).
Lantmäteriet ändrar ägare, ofta genom att ni gör en ny lagfartsansökan.
Säkra finansiering: Den som köper ut någon från huset behöver ofta ta ett nytt eller utökat bolån för att betala ersättningen.
Vad är skillnaden mellan utköp och gåva?
Utköp sker mot ekonomisk ersättning och innebär att den ena parten får betalt för sin andel.
Gåva innebär att en person frivilligt avstår sin andel utan ersättning, vilket kan få skattemässiga konsekvenser. Om gåvan inte är helt gratis, till exempel om mottagaren tar över lån, kan Skatteverket se det som ett köp och reavinstskatt kan bli aktuellt för den som har givit gåvan. Om mottagaren senare säljer bostaden, kan de behöva betala reavinstskatt baserat på givarens inköpspris.
När brukar man köpa ut en delägare från ett hus?
Separation: Det är vanligt vid skilsmässa eller när sambor går isär. En partner kanske vill bo kvar och väljer då att köpa ut sin tidigare partner från huset.
Arv: Flera arvingar kan ärva ett hus och en av dem kan vilja behålla det genom att köpa ut de andra.
Överenskommelse: Delägare som frivilligt kommer överens om att en ska överta hela bostaden.
Så värderar ni huset inför ett utköp
När ni står inför att en person ska ta över huset själv är det första steget att ta reda på vad huset faktiskt är värt.
Det finns flera sätt att få en uppskattning av bostadens marknadsvärde:
Mäklare: En fastighetsmäklare kan göra en skriftlig värdering, ofta mot en avgift men ibland kostnadsfritt om man redan har kontakt.
Onlinevärdering: Vissa bostadssajter erbjuder automatiska värderingar som ger en ungefärlig prisbild baserat på liknande försäljningar.
Via banken: Banker kan också värdera bostaden, särskilt i samband med att du ansöker om nytt bolån i samband med utköpet.
Nu vet ni vad huset är värt, nästa steg är att ta in eventuella lån och skulder i ekvationen. När man räknar ut hur mycket en person ska betala för att köpa ut den andra, utgår man från nettovärdet: alltså vad bostaden är värd minus kvarvarande lån.
Vi säger att ni äger hälften var av huset:
Marknadsvärdet är 4 000 000 kr
Era kvarvarande lån är 1 000 000 kr
Nettovärde: 3 000 000 kr
Utköpsbelopp: 1 500 000 kr (halva nettovärdet)
Den som ska köpa ut sin partner från huset behöver alltså ersätta den andre med hälften av nettovärdet och eventuellt ta över hela lånet, det måste banken godkänna.
Köpa ut hus vid skilsmässa
Att köpa ut sin partner från huset i samband med en skilsmässa är både en juridisk och ekonomisk process, men det kan också vara känslomässigt tufft. Många vill bo kvar i hemmet, särskilt om barn är inblandade, men frågan många ställer sig är: hur ska jag ha råd att köpa ut huset efter en skilsmässa?
Juridik vid utköp
Innan vi kommer till själva utköpet behöver ni ta beslut om vad ni vill göra och hur.
Vid en skilsmässa görs en bodelning, där gemensamma tillgångar delas upp. Huset är ofta en stor del av det och om båda parter står som ägare kan en av er välja att ta över bostaden genom ett utköp. Det kräver att ni kommer överens, eller att en bodelningsförrättare kopplas in om ni inte når en lösning på egen hand.
Utköpet regleras i ett bodelningsavtal. Där framgår det vem som tar över huset, vad ersättningen blir till den andra parten och hur lånen ska hanteras.
Finansiera ett utköp – så funkar bolån vid separation
Säg nu att ni kommit fram till att du ska ta över bostaden. Det kan kännas tufft att ta över hela kostnaden för bostaden själv, men det finns sätt att lösa finansieringen:
Eget sparande: Beroende på hur stort eget sparande du har kan det täcka delar av kostnaden för utköpet.
Lånelöfte från banken: Ansök om ett nytt bolån som täcker både det gamla lånet och ersättningen till din före detta partner.
Utökat bolån: Om bostaden har stigit i värde kan du belåna mer av huset för att frigöra kapital till utköpet.
Medlåntagare: I vissa fall kan exempelvis en förälder gå in som medlåntagare för att stärka upp din ekonomi tillfälligt.
Kom ihåg: banken måste godkänna att du själv tar över lånet. De gör en ny kreditprövning baserat på din inkomst, skulder och framtida ekonomi. Ha en öppen dialog med banken så tidigt som möjligt.
Banken kan hjälpa dig att:
Göra en ny värdering av huset.
Räkna på lånelösningar.
Se om du har råd att stå själv på lånet.
Att lämna eller behålla ett gemensamt hem är mer än bara siffror. Det är fullt förståeligt att vilja bo kvar för barnens skull, undvika flytt eller känna trygghet i en bekant miljö. Samtidigt behöver beslutet bygga på vad du faktiskt har råd med långsiktigt. Räkna på hur du kommer kunna hantera framtida kostnader, inte bara själva utköpet. Dra dig inte för att be om stöd, både från familj och vänner, men även finansiella rådgivare eller jurister.
Kostnader att räkna med vid utköp
Utöver att ta över din partners del av huset kan det tillkomma vissa extra kostnader vid ett utköp:
Lagfart: Om du tar över huset ensam måste du ansöka om ny lagfart. Det kostar vanligtvis 1,5 % av husets taxeringsvärde eller köpeskilling. Du behöver en ny lagfart eftersom ägandet har ändrats.
Stämpelskatt: Vid skilsmässa finns ofta undantag från stämpelskatten om överlåtelsen sker genom bodelning.
Juridisk hjälp: Det kan vara klokt att anlita en jurist för att skriva ett korrekt bodelningsavtal.
Om ni inte kommer överens och behöver sälja huset tillkommer arvode till mäklare (vanligtvis 1,5–3 % av försäljningspriset).
Tips när ni inte kommer överens
Det är inte alltid lätt att nå en överenskommelse om vem som ska behålla huset, särskilt när känslorna är starka.
Ta hjälp av en jurist eller bodelningsförrättare; en neutral part kan underlätta förhandlingarna och hjälpa er att hitta en rättvis lösning. Om ni går igenom en separation eller skilsmässa och har barn, så kan ni kontakta Familjerätten i er kommun eller en familjerättsjurist för vägledning i sånt som vårdnad, boende och umgänge.
Om ni inte kan komma överens kan en försäljning vara sista utvägen. Då delas vinsten vid försäljning enligt ägarandel, alltså hur stor del var och en av er äger av boendet.
