Friköpa fastighet – vad det innebär och hur det går till

Vad betyder friköpa? 

Att friköpa kan betyda olika saker beroende på boendeform. Här förklarar vi skillnaderna: 

Friköpa en bostadsrätt – från föreningen 

I vissa småhusområden finns bostadsrätter i form av radhus eller parhus där varje boende har ett eget hus men ingår i en gemensam bostadsrättsförening. I såna fall kan det bli aktuellt att en eller flera boende köper loss sin bostad från föreningen, alltså friköper sin bostadsrätt och får full äganderätt. Det innebär att du: 

• Lämnar bostadsrättsformen. 

• Blir ensam ägare till fastigheten. 

• Inte längre är medlem i bostadsrättsföreningen. 

Det är en form av ombildning, vanligast i småhusområden, inte i flerfamiljshus. Det krävs vissa juridiska och tekniska förutsättningar till exempel att fastigheten kan styckas upp i flera enheter. Anledning till att man kan vilja friköpa sin bostadsrätt är för att få full äganderätt, slippa föreningens avgifter och bestämma själv över sitt boende.   

Friköpa från tomträtt – för bostadsrättsföreningar, villaägare och radhus   

Om du bor på tomträtt innebär det att du hyr marken din bostad står på, vanligtvis av kommunen. Det gäller både villaägare, radhusägare och hela bostadsrättsföreningar. Du äger själva byggnaden, men inte marken. För att slippa framtida hyreshöjningar (tomträttsavgäld), få tryggare ekonomi och öka bostadens värde kan det vara en fördel att själv äga marken. När en bostadsrättsförening friköper marken sker det kollektivt av föreningens medlemmar och gäller hela föreningens fastighet. För villaägare sker det individuellt.   

Tomträtter finns för att man ska kunna bygga och bo utan att äga marken. Det skulle bli dyrt och svårt med boenden om alla som ägde sina boenden också var tvungna att äga marken.  

Bor du i hyresrätt och vill köpa loss den och istället bli bostadsrättsinnehavare? Läs mer om det här.  

Skillnad mellan att friköpa bostadsrätter och hus 

För bostadsrättsföreningar handlar friköp om att föreningen friköper marken gemensamt. För en villaägare eller ägare av ett småhus betyder friköp att man som privatperson köper marken som bostaden står på. För en bostadsrättsinnehavare innebär friköp att man köper sig loss från föreningen och blir ensam ägare till bostaden och ibland även marken.  
 
Skillnaden ligger i att det med bostadsrätter sker kollektivt genom föreningen, medan det i ett friköpt hus eller friköpt bostadsrätt är en individuell affär. Upplåtelseformen friköpt innebär full äganderätt, till skillnad från tomträtt eller arrende, där marken hyrs.  

Hur går ett friköp av fastighet till i praktiken?

Hur går det då till när du ska friköpa din bostadsrätt från föreningen eller ditt hus från en tomträtt?    

För bostadsrätt från förening (individuellt friköp): 

1. Initiativ: En medlem i föreningen väcker frågan, eller föreningen erbjuder det. 

2. Värdering och förhandling: Pris sätts i samråd med föreningen. Ofta behövs en extern värdering. 

3. Fastighetsbildning: Lantmäteriet delar upp fastigheten i separata enheter. 

4. Finansiering och köpeavtal: Du ordnar bolån och skriver avtal. 

5. Lagfart och ägande: Du ansöker om lagfart, blir officiellt fastighetsägare och är inte längre del i föreningen. 

För tomträtt (villa eller radhus): 

1. Vanligtvis kommer erbjudandet om friköp från kommunen. 

2. Du ansöker och tackar ja till friköpet. 

3. Värdering och beslut: Priset fastställs enligt tomtens taxeringsvärde. 

4. Betalning och lagfart: Du betalar, registrerar lagfart hos Lantmäteriet och får full äganderätt till din tomt. 

Vad kostar det att friköpa en bostad?  

Kostnaden för friköp av bostäder varierar stort beroende på: 

• Fastighetens marknadsvärde. 

• Om du bor i ett attraktivt område. 

• Hur mycket mark du köper. 

Exempel på kostnader:

• Friköp av tomträtt (radhus/villa): 500 000 – 1 500 000 kr beroende på område. 

• Lantmäterikostnad: 20 000 – 100 000 kr per fastighet vid friköp från förening. 

• Lagfart: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr. 

• Andra kostnader: Juridisk hjälp, värdering, teknisk uppmätning. 

Särskilda avgifter och ansvar  

Du behöver inte betala någon reavinstskatt vid friköp, så länge ingen boende tjänar pengar på affären; till exempel genom att sälja sin andel av marken till föreningen för ett högre pris än den köptes för. 
 
Däremot behöver du betala: 

• Fastighetsavgift (istället för föreningens fastighetsskatt). 

• Lagfartsavgift (1,5 % av köpeskillingen + 825 kr i expeditionsavgift). 

Friköper du din bostadsrätt från föreningen ansvarar du själv för underhåll, renoveringar och försäkringar, precis som vid vanligt villaägande.   

Finansiering – så kan du låna till friköp    

Finansiera friköpet av din bostadsrätt 

Att friköpa din bostad eller marken som den står på är en stor investering. Om du redan har bolån kopplat till din bostad kan du prova att utöka ditt befintliga lån. Det är banken som beslutar om det är möjligt. Annars kan du ansöka om ett nytt bolån. Banken kommer titta på din ekonomiska situation, bostadens värde, belåningsgrad och hur mycket du har i kontantinsats. Tänk på att banken kan kräva en ny värdering av bostaden i samband med låneansökan. Utöver själva friköpet kan det tillkomma: 

• Uppläggningsavgifter för lån. 

• Kostnad för ny lagfart eller administrativ hantering. 

• Kostnad för juridisk rådgivning. 

Via Zmarta kan du enkelt jämföra flera banker och långivare för att hitta det lån som passar bäst, både vad gäller ränta, villkor och återbetalningstid. 

Skatt och avgifter vid friköp av fastighet    

Finns det stämpelskatt vid friköp? 

Ja, det tillkommer stämpelskatt, alltså kostnaden du betalar för en lagfart, vid friköp.  

• Privatpersoner: 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre). 

• En fast expeditionsavgift på 825 kr. 

Exempel:
Om du friköper en bostad för 1 000 000 kr: 

• Stämpelskatt/lagfartskostnad: 15 000 kr  

• Expeditionsavgift: 825 kr 
  Totalt: 15 825 kr 

Uppstår reavinstskatt vid friköp? 

Nej, inte vid själva friköpet. Du köper en fastighet från en juridisk person (till exempel föreningen eller kommunen), och det utlöser ingen kapitalvinstskatt för dig som köpare. 
 
Däremot behöver du betala reavinstskatt vid framtida försäljning, precis som vid försäljning av villa eller friköpt radhus: 

• Då betalar du 22 % skatt på vinsten. 

• Du får dra av kostnader för friköp, renoveringar och försäljningskostnader. 

• Kom ihåg att spara alla kvitton! 

Läs också: Låna till tomt  

Fördelar och nackdelar med att friköpa fastighet 

Vi sammanfattar för- och nackdelarna med att friköpa en fastighet som privatperson:

Fördelar 

• Full äganderätt, du bestämmer själv över ditt boende. 

• Du slipper framtida höjningar av tomträttsavgäld, hyreskostnad för tomt. 

• Ökad trygghet och förutsägbar ekonomi. 

• Högre marknadsvärde, i vissa fall. 

• Avdragsgill ränta på lån (till skillnad från de föreningslån som bostadsrättsföreningen kan ta). 

• Om du friköper dig från bostadsrättsförening slipper du månadsavgiften. 

Nackdelar 

• Dyrt, det är en stor engångskostnad. 

• Du har fullt ansvar för underhåll, drift, försäkring. 

• Juridiskt och administrativt komplext.  

• Kräver att både föreningen och kommunen (eller annan markägare) godkänner. 

• Högre fastighetsskatt i vissa områden.