Vad händer om en bostadsrättsförening går i konkurs?

Vad innebär det att en bostadsrättsförening går i konkurs?  

En konkurs innebär att föreningen inte kan betala sina lån, kostnader för underhåll eller andra skulder som man har. Det är en domstol som avgör om bostadsrättsföreningen är insolvent, alltså om man inte har förmåga att betala sina skulder. När domstolen har tagit det beslutet upphör bostadsrättsföreningen och medlemmarna förlorar allt de har investerat ekonomiskt i föreningen.   

Vad innebär det för fastigheten och medlemmarna när en förening går i konkurs? 

Konsekvenserna av en konkurs kan vara: 

• Försäljning av fastigheten – Föreningens tillgångar, inklusive fastigheten, säljs för att betala av skulderna. 

• Fastigheten kan tas över av en ny fastighetsägare, vilket innebär att tidigare bostadsrättsinnehavare måste börja betala hyra istället. 

• Medlemmarna (bostadsrättsinnehavarna) förlorar sin rätt till bostaden och blir istället hyresgäster med ett hyresavtal under den nya ägaren. 

• Personligt betalningsansvar – Om en medlem har personliga lån kopplade till bostaden måste dessa fortfarande betalas tillbaka, även om bostadsrättsföreningen upplöses. 

Hur ofta går en bostadsrättsförening i konkurs?    

Vi ska komma ihåg att det är ovanligt att en brf går i konkurs i Sverige men det ökade mycket under 2024. Under det första halvåret 2024 var det 85 föreningar som gick i konkurs, jämfört med i snitt 18 per år under åren 2013–2021. 2022 skedde ett skifte då 71 föreningar gick i konkurs, 2023 var siffran 48.    

Källa: SVT och Tillväxtanalys   

Vad kan ökningen av konkurser bero på?   

Det kan finnas många anledningar till att en bostadsförening går i konkurs, även om det fortfarande är ganska ovanligt att det går så långt i Sverige. Bland annat kan ekonomiska problem i föreningarna bero på:   

• Hög belåning och stigande räntor – lån som blir för dyra. 

• Ökade driftskostnader – el, värme, försäkringar och underhåll. 

• För låga avgifter med dålig ekonomisk planering– avgifterna täcker inte behoven. 

• Stort renoveringsbehov – föreningen har inte sparat pengar och renoverat när det har behövts. 

• Medlemmar som slutar betala – föreningen förlorar intäkter. 

• Dåliga ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter – i vissa fall har fastighetsvärdet varit överskattat och föreningen har tagit för stora lån vid köpet. 

• En dålig styrelse som missköter föreningens ekonomi. 

Tyvärr har bedrägerier och brott inom bostadsrättsföreningar ökat under de senaste tio åren. Fastighetsägarna Stockholm har gjort en undersökning som kom fram till att 3 000 bostadsrättsföreningar utsattes för ekonomisk brottslighet under 2015–2020.  Brotten kan vara sånt som: 

• bluffakturor och andra fakturabedrägerier. 

• pengar som förskingras genom falska avtal eller fakturor. 

• stora lån som tas utan resten av föreningens vetskap eller används till annat än vad som sägs till medlemmarna.  

• olovliga försäljningar av bostadsrätter. 

• bedrägerier vid renoveringar eller byggprojekt. 

• bedrägerier vid ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. 

Om styrelsen begått brott kan de sen utföra ytterligare brott genom att manipulera bokföring och årsrapporter för att undvika att medlemmarna och andra utifrån upptäcker vad de gjort. Enligt Fastighetsägarna finns det troligen ett stort mörkertal av brott som inte upptäcks.    

Vem kan försätta en bostadsrättsförening i konkurs?    

Vi går igenom vem som kan försätta en bostadsförening i konkurs och hur processen som startas sen ser ut:   

• Vanligtvis är det fordringsägare, alltså dem som föreningen har skulder till, som ansöker om konkursen. Det kan vara till exempel en bank eller Skatteverket. 

• Föreningen kan också själva ansöka om konkurs. 

• Ansökan skickas till tingsrätten. 

• Domstolen avgör om föreningen inte klarar av att betala sina skulder; att den bedöms vara insolvent. 

 När beslutet om konkurs tagits:

• Tingsrätten utser en konkursförvaltare, en jurist, som tar över föreningens ekonomi och egendom.  

• Föreningens ekonomi utreds, förvaltaren går igenom tillgångar och skulder i föreningen.  

• Fordringsägarna får lägga fram vilka krav de har på betalning från föreningen.

• Ofta säljs fastigheten för att betala av skulderna. 

• Bostadsrättsägarna förlorar sina bostadsrätter och blir istället hyresgäster i fastigheten. 

• Den nya ägaren kan välja att fortsätta hyra ut eller i framtiden ombilda fastigheten till bostadsrätter igen. 

Vad händer med medlemmarna vid en konkurs?  

Om du är medlem i en bostadsrättsförening som går i konkurs förlorar du din bostadsrätt och blir istället hyresgäst i fastigheten under en ny fastighetsägare.    

Dina personliga bostadslån måste fortfarande betalas tillbaka på samma sätt. Du förlorar alltså allt du har betalat för din bostadsrätt eftersom du inte längre har en bostadsrätt att sälja. Så om du har betalat 3 000 000 kr för en bostadsrätt, varav 2 000 000 kr är lån, så har du fortfarande lånet kvar att betala och du har inget att sälja för att köpa en ny bostad för.    

Som du förstår kan alltså konkurser för föreningar innebära stora ekonomiska katastrofer för medlemmarna. Därför är det otroligt viktigt att läsa på om en bostadsrättsförening innan du köper en bostadsrätt och att hålla koll på föreningens ekonomi under tiden du äger din bostadsrätt.    

Läs också: Teckna hemförsäkring     

Vad händer med fastigheten vid en konkurs?  

Fastigheten är oftast föreningens största tillgång och man tvingas ofta sälja den för att kunna betala av skulderna som lett till konkursen. Vanligtvis köps fastigheten av ett fastighetsbolag, en investerare eller en annan bostadsrättsförening.   

Lägenheterna övergår till hyresrätter som medlemmarna får bo kvar i om de vill och om de går med på hyresvärdens nya villkor. Försäljningen kan innebära att lägenheterna omvandlas till bostadsrätter igen. Men konkursen innebär att medlemmarna har förlorat sin ekonomiska insats i föreningen (sin bostadsrätt) och om medlemmarna vill bo kvar i en bostadsrätt behöver de köpa tillbaka den på nytt.     

Kan man undvika att en bostadsrättsförening går i konkurs?  

Ja, man kan undvika det om man är uppmärksam på varningssignaler och föreningen gör ändringar för att rädda sin ekonomi. Föreningen kan omförhandla lån, höja föreningsavgifterna som medlemmarna betalar varje månad eller sälja av tillgångar.    

Varningssignaler att vara uppmärksam på 

Hur kan då du som medlem se att din förening kanske har ekonomiska problem?    

• Höga lån jämfört med värdet på fastigheten. 

• Avgifterna höjs ofta – det kan betyda att föreningen försöker betala ett underskott. 

• För låga avgifter kan vara dåligt, det kan tyda på att föreningen skjuter upp betalningar eller inte har nog med pengar för att täcka driftkostnaderna.  

• Stora renoveringsbehov som man inte har sparat undan till för att åtgärda. Det kan märkas genom att föreningen skjuter upp underhåll. 

• Nya lån för att täcka driftkostnader istället för investeringar. 

• Sålda lägenheter i föreningen som har sålts till väldigt låga priser. 

Ett tips är att läsa igenom årsredovisningen varje år. Om det varje år är förluster och du kan se att föreningen har en lite pengar sparat visar det att det finns ekonomiska problem.  Titta efter: 

• Driftsunderskott (när intäkterna från avgifter inte täcker driftskostnaderna). 

• Höga räntekostnader i förhållande till intäkterna. 

• Låg likviditet (lite pengar i kassan). 

Förebygg ekonomiska problem i föreningen 

Det finns mycket föreningen och du som medlem kan göra för att se till att föreningen har en bra ekonomi: 

• Se till att föreningen har en underhållsplan och sätter undan pengar för framtida renoveringar. 

• Omförhandla lån för att skapa bra förutsättningar för föreningen. 

• Undvik hög belåning, om räntan går upp mycket blir det dyrare för er ju högre lån ni har. 

• Avgifterna från medlemmarna behöver vara realistiska och täcka behoven som föreningen har.  

• Du som medlem kan engagera dig i föreningen och gå på stämmorna, särskilt årsstämman. Ställ frågor om lån, underhållsplan och sparande i föreningen.  

Bland det viktigaste du kan göra redan innan du köper en bostadsrätt, är att noga gå igenom föreningens ekonomi.    

Vanliga frågor om bostadsrättsföreningar och konkurs    

Kan jag förlora min lägenhet om föreningen går i konkurs? 

Båda ja och nej. När bostadsrätten du bor i slutar vara en bostadsrätt förlorar du det du har investerat i den ekonomiskt men du har rätt att bo kvar som hyresgäst. Den nya fastighetsägaren måste nämligen följa hyreslagen och får inte vräka dig hur som helst, det måste finnas skäl för det.    

Om fastigheten köps av någon som vill omvandla hyresrätterna till bostadsrätter kan du få chansen att köpa tillbaka din bostadsrätt. Ni i föreningen kan också gå ihop och skapa en ny bostadsrättsförening om ni skulle ha den ekonomin.    

Vad händer med lån jag har tagit för min bostadsrätt? 

Lånet som du har tagit för att köpa din bostadsrätt finns kvar och måste betalas av på samma sätt som innan konkursen. Om du planerar att köpa en ny bostadsrätt, eller köpa tillbaka din bostadsrätt, kommer du alltså troligen ha dubbla bolån att betala av.    

Hur påverkas hyror och avgifter efter en konkurs? 

Hyran kan höjas, om avgiften till bostadsrättsföreningen var för låg kan din månadskostnad nu bli mycket högre med en hyra som är anpassad efter fastighetens behov. Finns det stora renoveringsbehov kan din hyresvärd använda det som ett argument för att ytterligare höja hyrorna.  

Om det blir nya bostadsrätter kan du behöva vara beredd på mycket högre avgifter om de tidigare var för låga för fastighetens behov. Nya lån kan också innebära högre räntekostnader, det påverkar också avgiften.  

Det beror alltså på i vilket läge bostadsrättsföreningen går i konkurs; hur avgifterna var innan och hur fastigheten mår nu.  

Läs också: Vad är bostadsrättstillägg? 

Involvera dig i föreningens ekonomi och styre 

Redan innan du köper din bostadsrätt måste du läsa på om ekonomin i föreningen.  

Kontrollera föreningens ekonomi i god tid innan och under tiden du bor där, det är det bästa sättet att undvika att förlora din bostadsrätt. Var med och påverka besluten genom årsstämman eller styrelsen, var med och bestäm hur saker ska skötas på ett ansvarsfullt sätt i föreningen.  

Konkurser i bostadsrättsföreningar är fortfarande ovanligt men det går åt fel håll och ökar tyvärr. Håll ögonen öppna och ställa frågor om föreningens ekonomin för att undvika att bedrägerier får ske utan att upptäckas.